租约收益，是房地产资产产生的收益；房地产，又是广义的“资产”的一种。
因此要解释这个问题，我希望分3个步骤：
1. 资产证券化
2. 房产证券化
3. 租约证券化
1. 资产证券化
资产
证券化是以特定
资产组合或特定
现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。
资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以
抵押贷款组合为
基础资产的抵押支持证券-房贷
转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如
风险证券化产品。
1.1. 广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类：
1、实体资产证券化：即实体资产向证券资产的转换，是以
实物资产和
无形资产为基础发行证券并上市的过程。
2、
信贷资产证券化：就是将一组流动性较差
信贷资产，如银行的贷款、企业的应收账款，经过重组形成资产池，使这组资产所产生的现金流收益比较稳定并且预计今后仍将稳定，再配以相应的信用担保，在此基础上把这组资产所产生的未来现金流的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行的过程。[1]
3、证券资产证券化：即证券资产的再证券化过程，就是将证券或
证券组合作为
基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。
4、现金资产证券化：是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。
1.2. 狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。
按照被证券化
资产种类的不同，信贷资产证券化可分为
住房抵押贷款支持的证券化（Mortgage-Backed Securitization,MBS ）和资产支持的证券化（Asset-Backed Securitization, ABS ）。
2. 房产证券化
房产，作为一种典型的固定资产，当然也是可以证券化的。
所谓房地产
证券化，就是将房地产投资直接转变成
有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本
投资权益予以证券化。
基于房产，主要可以产生两种收益：
1）房产升值收益
2）房产租金收益
已经确定租约的未来租金现金流，是一种应收账款；将租金银收账款证券化，则是属于
信贷资产证券化的一种。
3. 租约证券化
以一米好地众筹平台(
一米好地-新型生活空间众筹平台一米好地）的项目为例：
专业公寓运营商租入的一套公寓，已经签订了与租客的租约，将于未来一段期限内（比如1年）获得租金；但此时公寓运营商看中了更多房源，需要继续投入成本租入、改造、租出，需要回笼现金。
此时就可以用折扣价，将未来1年的租约卖出——（例如：1万/月的租金，如果连续12个月收租，获得12万，一次性可以用10万卖出）。运营商回笼了现金流，投资人则获得了投资收益。
这就是一种典型的租约证券化方式，在一米好地我们叫“租约贴现”，年化收益可以达到接近12%；又因为应收账款确定，风险较低。
关于长租公寓为何能产生较大收益空间，提供这种较高收益的金融产品，可以参见我之前回答的问题：
长租公寓收益类众筹前景如何？ - 孙其然的回答关于一米好地：
一米好地是国内最早一批房产众筹平台，也是首家专注于房产的轻资产运营收益投资的平台，是垂直领域专业代表。
于平台进行融资的房产主要是上海等一线城市的高端服务式公寓、旧房设计改造、新型商业空间等。
一米好地平台的房产众筹模式目前主要分为2种：
1）租金收益权众筹
投资设计改造成本，共享租入租出的租差收益。
收益较高，内部投资回报率可达40%，转换成年化投资回报率可达20%；同时有一定风险，周期相对较长。
2）租约贴现投资
投资人以折扣价一次性买断已经签订的租约，获得未来租金收益，实现一定的投资收益。
收益没有租金收益权投资高，但仍然高于一般理财产品，年化收益8%-12%；因为收益基于已经签订的租约，风险很低。
平台的众筹项目包含青年公寓、旧房改造、联合办公空间、创意精品店、新型商业综合体、创意园区、民宿客栈、会展空间、新概念建筑空间等，专注于城市更新、旧房改造、轻资产运营。
一米好地汇集大量收益/风险比极高的高质量资产作为众筹投资标的；以首创的“收益权众筹”模式，让大众能够以较低门槛共同参与房产投资，共同创造、拥有和享用属于我们自己的新生活空间。
一米好地凭借在轻资产运营、新型房产业态、空间建筑设计、社区运营、互联网领域的领先经验，集合了最全最顶尖的标志性项目：青年公寓领域的魔方公寓、YOU+青年创业社区、未来域、窝趣轻社区等；联合办公领域的P2联合创业办公社、德必Founder创业中心、WEPLUS等；以及万科、云·SPACE、WORKCAFE等新业态地产的探索者们，都在一米好地进行了众筹。
同时，一米好地集结项目方、设计师、投资人、以及更多对新生活空间、生活方式感兴趣的年轻人，在新型空间、O2O社区、城市更新等领域不断研讨和探索突破的边界；并通过“众筹”这一核心方式，筹钱、筹人、筹智、筹资源......聚沙成塔、集各人之所长，最终实现大众共创、共有、共享属于自己的未来生活空间。
一米好地众筹平台：
一米好地-新型生活空间众筹平台一米好地未来有稳定的、可预测的现金流流入的，貌似都可以证券化。房子租出去了，就会有租金按期回来。证券化打包，再卖。
最近也一直在研究这个概念，就我自己的理解，提供几个要点，希望能够帮助理解。
1、我们首先明确一点，从经济学来看，这世界上任何一样东西都是资产，我们住的房子、工资、接受的服务、提供这些服务的公司，甚至我们自己都是资产。
2、房地产物业当然也是一种资产，既然是资产就会产生收益，这种收益一般体现为两种方式:一是销售产生的一次性收益，相当于连本带利的一次性收回，二是出租产生的租金收益，即每年收租金，这相当于业主每年获得固定的投资回报。对业主而言，不管是销售还是租金，都是一种权利，既然是权利，那这种权利自然也就是可以对外转让流通的。
3、销售和出租这两种方式互有优缺点:销售可以一次性收回投资，但这是以转让物业产权为代价的，未来自然也不能享受物业增值所带来的超额收益，相对应的，只租不售可以保证产权在业主自己手里，但是每年只收固定的投资回报，而投资本金还沉淀在资产里面，单靠租金收回投资可能需要十年二十年，考虑到资金的时间价值，这个回收期可能更长，这对于需求资金实现滚动开发或者处于市场下行周期中的业主而言是致命的，这也就是平时所说的重资产，即把物业持有在自己手里，把投资沉淀在物业里面，并且承担未来不确定性的风险。
先讲到这里，有事情了，空了再来，希望对你有帮助。
